No filme Se beber não case, o que era pra ser uma “simples” despedida de solteiro em Las Vegas resultou no desaparecimento do noivo (além de uma série de eventos que rendem boas risadas). Dizem que o enredo foi inspirado em um história que aconteceu com um amigo do produtor Chris Bender. O amigo teria sumido de sua despedida de solteiro em Vegas. Reza a lenda que ele desmaiou e acordou em um clube de strip.
Não vou falar da história do filme porque você já deve ter visto (e se não viu, já anota essa primeira dica), mas precisarei dar um spoiler: o noivo é encontrado e estava mais perto do que os amigos imaginavam. Na vida real, quantas vezes não perdemos algo (não os noivos!) para descobrir que o que estávamos procurando estava debaixo do nosso nariz?
Assim também é com problemas que enfrentamos em nossas empresas. Falando especialmente da área de finanças, que precisa garantir o fôlego financeiro do negócio, quantas vezes a equipe se vê em meio às análises de investimentos para verificar operações que possam trazer um retorno no futuro e que garanta uma certa liquidez?
Pois é, acontece que muitas vezes a resposta está bem debaixo do nariz e a solução pode estar dentro de casa, com uma operação financeira e imobiliária conhecida por Sale & Leaseback. Vamos saber mais?
O que é o Sale & Leaseback?
Sale & Leaseback (SLB) seria, de uma maneira bem simples e direta, vender e locar de volta. Isso significa que trata de uma transação na qual uma indústria X vende sua propriedade (seu ativo imobilizado) para uma empresa Y que alugará o imóvel para a indústria X. Em outras palavras: a organização que vende o ativo torna-se a arrendatário e a que compra torna-se o arrendador.
Esta operação financeira e imobiliária é bem transparente, pois a venda da propriedade é feita com o entendimento de que o vendedor irá imediatamente locar a propriedade do comprador. Geralmente, nas transações de Sale Leaseback o locador é uma companhia de seguros, uma empresa de leasing, uma sociedade limitada, uma empresa financeira, ou um investidor institucional.
O foco deste artigo é o Sale & Leaseback, mas é importante também ter o conhecimento de que existem três estruturas básicas no mercado imobiliário:
- Sale & Leaseback (SLB): o locatário vende o imóvel e o aluga de imediato;
- Build to Suit (BTS): o locatário “encomenda” de um investidor a construção do imóvel ideal para alugar;
- Buy and Lease (BL): o locatário aluga um imóvel ideal de um investidor, que o compra de terceiros.
Operações de Sale leaseback no Brasil têm sido a opção de muitas indústrias que precisam captar recursos e que não podem arcar com os custos financeiros obtidos por recursos bancários para, por exemplo, financiar a expansão da empresa.
Por que uma empresa decide vender seu imóvel e locá-lo de volta?
Em um primeiro momento, o Leasing back imobiliário parece não fazer muito sentido, não é mesmo? Mas se eu te falar que pode ser a solução perfeita para garantir a sobrevivência do seu negócio, especialmente em épocas de crise?
Pois é, operações de Sale & Leaseback podem resolver a falta de liquidez da empresa, uma vez que ao vender a propriedade, o dinheiro arrecadado pode ser utilizado para investimentos que farão mais sentido para o negócio no momento. Portanto, um acordo de Sale e Leaseback é especialmente útil quando as empresas precisam recuperar o dinheiro investido que está “parado” em um ativo imobilizado, ao mesmo tempo em que não podem se desfazer dele, pois o imóvel é necessário para que a organização continue operando.
Assim, temos que a principal vantagem da transação de Sale & Leaseback é que a empresa que vende e, em seguida, aluga o ativo, passa a liberar o caixa ligado a esse ativo antes de vendê-lo, além de continuar a se beneficiar do uso do ativo.
Vantagens da operação de Sale e Leaseback
Para entender melhor o porquê de uma empresa optar por essa transação financeira e imobiliária, resumimos os principais pontos:
- O negócio que opta por Sale & Leaseback - ao invés de simplesmente vender o ativo - se beneficia no sentido de continuar usufruindo do ativo ao mesmo tempo em que o dinheiro que estava “preso” é liberado.
- Dependendo dos termos do contrato de Sale e Leaseback, a opção é financeiramente melhor do que se a empresa vendesse o imóvel para financiar uma nova compra ou pagar dívidas e passivos de curto prazo, ou se optasse por um empréstimo bancário.
- Com a venda do ativo imobilizado, o capital de giro pode ser reinvestido no crescimento dos negócios.
- Melhora no índice de liquidez corrente.
- Redução de impostos decorrentes do pagamento dos aluguéis, uma vez que eles passam a ser contabilizados como despesa operacional, reduzindo o LAIR e, consequentemente, diminuindo a base de cálculo dos impostos. Ou seja, Sale & Leaseback traz benefícios fiscais potenciais (já que os custos de arrendamento são compensados como despesa operacional).
- Aumento do ROA (Retorno sobre o Ativo).
Bom, mas claro que não só de vantagens vive o SLB, como veremos a seguir.
Desvantagens do Leasing back imobiliário
Se a empresa que opta pelo leasing back imobiliário ao invés de simplesmente vender seu imóvel ganha capital de giro, ela também corre o risco de que o ativo valorize no mercado imobiliário. Após uma operação de Sale & Leaseback, como o empreendimento passa para as mãos de outra empresa, o retorno sobre o imóvel passa a ser bloqueado, ou seja, o valor da propriedade pode aumentar significativamente, o que significará uma oportunidade de investimento perdido.
Outro ponto a se considerar, é que para o vendedor, a propriedade não é mais considerada um ativo. Isso pode afetar sua capacidade de obter linhas de crédito ou empréstimos futuros. Além disso, como a empresa passa a ser a arrendatária, ela não tem mais o direito de modificar a instalação para se adaptar às necessidades. Quaisquer mudanças e remodelação no layout do imóvel precisam ser tratadas adequadamente com o arrendador.
Exemplo de Sale e Leaseback
Imagine que uma empresa A esteja com um alto endividamento de curto prazo e com dificuldades em liberar dinheiro para o passivo circulante (como a provisão de férias). Para piorar o cenário, a empresa não tem um bom crédito e um empréstimo bancário acabará sendo muito caro.
Uma companhia de seguros se mostrou interessada no imóvel da empresa e surge a opção do Leasing back imobiliário. Após negociações, a seguradora concordou em arrendar o ativo por uma taxa menor do que a taxa de juros que o banco cobraria da empresa A por um empréstimo. Trocando em miúdos, o acordo de Sale & Leaseback foi firmado.
Neste exemplo, a empresa A ganha fôlego, pois pode utilizar os recursos da venda para pagar dívidas e passivos de curto prazo para continuar as operações. Além disso, como será a locatária, continuará a se beneficiar da utilização de seu ativo.
Sale & Leaseback na prática
Em Leasing back imobiliário, o financiador adquire a propriedade por um valor de mercado e o aluga imediatamente para o antigo proprietário por um prazo médio de 15 anos.
A empresa que vendeu o ativo recebe os recursos da venda e continua com a posse do imóvel, usufruindo do direito de uso integral. Em contrapartida, ela passa a ter a obrigação de remunerar o financiador com o pagamento do aluguel pelo prazo contratado. Isso significa que a arrendatária mantém o controle operacional do imóvel.
Tudo é registrado em um contrato de Sale e Leaseback, ou seja, os detalhes do contrato de arrendamento são organizados por um período de tempo específico e uma taxa de pagamento definida.
Logicamente, uma operação de Sale & Leaseback não ocorre do dia para a noite, tampouco é algo que não exige análises aprofundadas. Existem diversas empresas no Brasil que prestam consultoria e que cuidam da parte burocrática do Leasing Back imobiliário. O mais indicado é entrar em contato com especialistas que possam dar andamento no processo de forma segura.
Mas, claro, você, do financeiro, também tem um papel fundamental. Se em uma operação de Sale Leaseback o capital que estava parado em um ativo imobilizado passa a entrar na conta da empresa, é preciso avaliar o que será feito com o dinheiro obtido. Por exemplo, a empresa pode utilizá-lo para comprar estoques, realizar investimentos da capacidade produtiva, quitar dívidas, melhorar a gestão etc.
Além disso, em transações SLB o locatário passa a ter obrigações com o pagamento do aluguel, o que significa que além de definir para onde irá o capital liberado, o financeiro deverá garantir que a empresa esteja em dia com o pagamento do aluguel. Bom, e não tem como chegar nesse grau de controle sem que a organização tenha uma gestão orçamentária bem redondinha.
Por isso, caso Sale & Leaseback seja a opção escolhida pelo seu negócio, tenha certeza que o seu orçamento está bem elaborado e será monitorado. Uma planilha pode auxiliar em um primeiro momento, e se você precisar, disponibilizamos uma gratuitamente. É só acessar o banner para fazer o download:
Concluindo
Como vimos, transações de Sale & Leaseback são uma opção para empresas que precisam liberar capital para otimizar demonstrativos financeiros. Na maioria das vezes, o capital de giro que entra é investido no core business, o que significa que, se bem analisada, uma operação de SLB pode resultar em bons ganhos em longo prazo.
Neste artigo apontamos o que é e quais as vantagens e desvantagens do Leasing back imobiliário. Como falamos, caso sua empresa esteja interessada nessa opção, o ideal é contratar profissionais capacitados para darem andamento no processo, mas, antes, não esqueça de que a Gestão Orçamentária da sua organização deve estar bem controlada.
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